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Le Sezioni Unite della Cassazione si pronunciano sull'annosa dibattuta questione del "preliminare del preliminare", ammettendone la fattibilità (con le dovute eccezioni) -
Sezioni Unite Civili, sentenza n. 4628 del 06/03/2015



L'ARTICOLO

Sezioni Unite Civili, sentenza n. 4628 del 06/03/2015 CONTRATTO PRELIMINARE - PRELIMINARE DI PRELIMINARE - AMMISSIBILITA' - CONDIZIONI - INTERESSE DELLE PARTI ALLA FORMAZIONE PROGRESSIVA DEL CONTRATTO - CONTENUTI - VIOLAZIONE DELL'ACCORDO - RESPONSABILITA' - NATURA

Le Sezioni Unite Civili, a composizione di contrasto, hanno ritenuto valida e produttiva di effetti la stipulazione di contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativa ad una compravendita immobiliare).
La questione nasce dall’ammissibilità, nella prassi, di ammettere la stipula di un secondo preliminare, dal contenuto più preciso e puntuale, successivo al primo.
Il primo preliminare, dunque, assumerebbe il carattere di preliminare di preliminare, della cui ammissibilità si è discusso fino ad oggi.
La tesi negativa ne affermava la nullità per difetto di causa, risultando del tutto inutile e privo di funzione un contratto preliminare non sorretto da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo essere l’impegno assunto immediatamente. In altre parole: “non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito”.
La tesi positiva riconosceva una funzione meritevole di tutela rappresentando, il preliminare di preliminare, uno sviluppo delle trattative.
Per dirimere il contrasto creatosi in tal senso, le Sezioni Unite indagano sulla dinamica degli accorsi  contrattuali in tema di compravendita immobiliare cercando di fare chiarezza sugli atti preparatori e sul contratto preliminare stricto sensu.
L’evoluzione della contrattazione immobiliare ha portato ad una parcellizzazione delle dinamica contrattuale, basti pensare che spesso in un primo momento l’aspirante acquirente offre un corrispettivo per l’acquisto del bene, che può essere accettato o rifiutato dal proprietario; in un secondo momento viene stipulato il contratto preliminare e solo alla fine si raggiunge la stipula del contratto definitivo con il rogito notarile ed il saldo del prezzo.
In tale contesto di scissione delle fasi preliminari al definitivo, si è discusso sulla possibilità che le fasi prodromiche possano assumere un autonomo obbligo a contrarre.
Le Sezioni Unite Civili, con la sentenza in commento, riconoscono la possibilità delle parti di determinare e fissare contenuti e interessi da “trasfondere” nei vari passaggi contrattuali utilizzando lo schema della causa concreta quale scopo pratico del negozio.
Secondo questa impostazione si può definire nulla l’intesa che si risolva in un “mero obbligo di obbligarsi a produrre un vincolo che non abbia né possa avere contenuto ulteriore o differenziato”.
Occorre, pertanto, analizzare l’accordo secondo gli elementi del contratto preliminare quali l’indicazione delle parti, il bene promesso in vendita e il prezzo.
Le altre eventuali attività contrattuali successive al primo accordo, invece, vanno analizzate secondo gli interessi delle parti escludendo, quindi, la nullità di un contratto che contenga la previsione della stipula successiva di un contratto preliminare anche se il primo contratto contenga già gli estremi del preliminare.
Il fatto di dover generare un ulteriore obbligo contrattuale nascente dal contratto preliminare può essere sintomatica del fatto che le parti non sono pronte per il vincolo contrattuale definitivo. In tal senso, l’obbligazione assunta sembra essere quella di contrattare non di contrarre.
Ciò discende dal fatto che, spesso, è difficoltoso configurare come preliminare stricto sensu un rapporto obbligatorio in cui le parti non sono in grado di valutare le qualità soggettive reciproche.
Sono, pertanto, ammissibili dei procedimenti contrattuali graduali se corrispondenti ad interessi reali delle parti vagliando caso per caso la volontà ad un’integrazione suppletiva ex art. 1374 c.c. del contratto o si siamo in presenza del meccanismo proprio del preliminare ex art. 1351 e 2932 c.c.
Ebbene, i giudici di merito avranno il compito di valutare gli accordi contrattuali graduali ripettando il seguente principio di diritto: “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale.”

28/04/2015
Avv. Eleonora Caruso

visualizza la sentenza:
Cassazione, Sezioni Unite Civili, 06/03/2015, n. 4628



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